Tarefas gerais

Normalmente o administrador lida com:

• gestão do edifício limitada às áreas comuns
• vigilância sobre sua manutenção e integridade
• provisão das despesas necessárias à manutenção dos serviços comuns
• observância das regras estabelecidas pelos regulamentos de construção

A gestão de condomínios é responsável pela cobrança dos valores devidos aos condomínios individuais e elabora o saldo final das despesas ao final da gestão para justificar as despesas e receitas do fundo condominial

Quem é o administrador do condomínio?

O administrador do condomínio é nomeado pela gestão de condomínios para atuar e representar o condomínio em seu lugar. O administrador é responsável pelas partes comuns do edifício, ou seja, regulamento condominial. Ele não tem poder ou representação em relação às partes privadas do edifício, como apartamentos individuais.

 

A nomeação do administrador é obrigatória quando os condomínios são mais de oito e pode ser escolhido entre os próprios moradores ou também pode ser um profissional externo

Qualquer pessoa que tenha frequentado um curso de formação, mesmo que não seja graduado e tenha uma série de requisitos, pode ser administrador. A profissão é muito delicada e cheia de responsabilidade, por isso é obrigatório ter um seguro profissional

 

O mandato é de um ano, renovável por mais um ano se não for revogado. O administrador administra as despesas do condomínio e cuida da elaboração do orçamento

Leia nossos artigos aprofundados para saber mais sobre esta profissão

Deveres do administrador

As atribuições do administrador podem ser divididas de acordo com o tempo do mandato em que ocorrem:

1. início da atribuição
2. em andamento
3. final do ano
4. fim da tarefa

1. Após a aceitação da nomeação, o diretor deve:

• comunicar os seus dados pessoais e profissionais, nomeadamente o código fiscal, o local onde serão conservados os registos condominiais e os horários em que estarão disponíveis
• deve apor os seus dados pessoais e de contato, incluindo números de telefone, no local de acesso ao condomínio.
• Deve associar o código tributário do condomínio à Receita Federal
• entregar todas as utilidades do condomínio
• realizar a entrega formal com o administrador anterior.
• Ele também é obrigado a se apresentar na agência onde está aberta a conta-corrente do condomínio para depositar sua assinatura ou abrir uma conta em nome do condomínio

2. Tarefas e deveres do diretor durante o mandato

CONVOCAÇÃO DA ASSEMBLEIA

O administrador é obrigado a convocar anualmente a assembleia de condomínios e a executar as deliberações. A reunião deve ser convocada no prazo de 180 dias a contar do encerramento da gestão. Na verdade, a assembleia, e não o administrador, é o órgão deliberativo do condomínio e na pequena democracia do prédio é também o órgão dotado dos mais amplos poderes. A não execução das deliberações da assembleia constitui irregularidade grave do administrador do condomínio e motivo de revogação judicial

REGULAMENTO DE PEÇAS DE CONDOMÍNIO

O administrador é obrigado a regular o uso das partes do condomínio e a utilização dos serviços no interesse comum, neste sentido o código civil lhe dá a possibilidade de tomar medidas, ou seja, decisões que os condomínios devem obrigatoriamente respeitar . Também neste caso o limite do poder do administrador é a assembleia. Estabelece que contra as medidas do administrador é possível recorrer à assembleia de condomínios, bem como à autoridade judiciária. Isso significa que uma resolução contrária a uma disposição cancela em todos os aspectos a disposição tomada

AÇÃO DE INADIMPLEMENTOS

O administrador é obrigado a agir contra os condomínios em mora também por meios legais, só podendo eximir-se a este dever se a assembleia o isentar expressamente dessa tarefa. O administrador inadimplente pode ser processado por danos ao condomínio se a falta de cobrança das ações resultar em danos como, por exemplo, a suspensão da água ou a perda de um processo judicial

PROTEÇÃO DO REGULAMENTO DO CONDOMÍNIO

O administrador é responsável pela aplicação do regulamento do condomínio e deve fazer tudo o que estiver ao seu alcance para manter as partes comuns do edifício em estado decente e funcional

CADASTRO DE CONDOMÍNIO

O administrador deve cuidar de manter os registros do condomínio, mantê-los e disponibilizá-los para consulta dos condomínios individuais

Atualmente, a lei identifica 4 registros:

1. o registo pessoal contendo os dados cadastrais de cada unidade habitacional individual, os contatos e os nomes dos proprietários
2. o registro da ata da reunião com o regulamento do condomínio anexo
3. o registo de nomeação e destituição de administradores
4. o registro contábil em que as receitas e despesas da administração são registradas em ordem cronológica

A pedido do condomínio individual, o administrador é obrigado a apresentar certidão da situação dos pagamentos e dos litígios em curso, normalmente exigida em caso de venda.

3. Deveres e deveres do administrador no final do ano

O administrador é obrigado a elaborar o relatório anual do condomínio (orçamento) da administração e convocar a assembleia para a sua aprovação . A não convocação da assembleia no prazo de 180 dias constitui uma grave irregularidade

O regulamento do condomínio pode estabelecer um prazo mais restritivo sem contrariar o que diz a lei. Dentro de um mês é um prazo que não conflita com “dentro de 180 dias” do Código Civil, se o regulamento estabelecer um prazo maior ou não estabelecer prazo algum, aplicar-se-ia o limite imposto pelo Código Civil.

4. Obrigações do conselheiro no término do mandato

Ao final do mandato, o administrador é obrigado por lei a entregar toda a documentação relativa ao condomínio e condomínios individuais. Se o administrador não cumprisse com esta obrigação, incorreria no crime de peculato. Mesmo após a revogação do seu mandato e até à conclusão da entrega formal, o administrador cessante é obrigado a realizar todas as atividades urgentes em nome do condomínio que possam causar danos ou prejuízo ao condomínio. A lei específica que nenhuma compensação é devida por este tipo de atividade

Nunca pode haver um momento em que as responsabilidades do administrador não sejam confiadas a uma pessoa bem determinada, ou seja , entre a revogação do antigo e a norma do novo profissional, não pode haver sequer um dia em que ninguém ocupa o cargo de diretor.

O que acontece quando o administrador não cumpre as deliberações da assembleia

Em regra, o administrador é obrigado a executar as deliberações da assembleia , entendendo-se por deliberação uma disposição tomada em assembleia, votada pela maioria dos presentes e lavrada em livro próprio. Mas há dois casos em que o administrador deve agir de forma diferente

1. Deliberações que podem ser canceladas

Estas são todas aquelas deliberações que têm defeitos , por exemplo, a reunião em que foram votadas não foi convocada corretamente, a maioria não teve um número de milésimos exigido por lei ou algum procedimento previsto pelo código, ou pela lei não foi seguido ao pé da letra. Regulamento

2. Resoluções nulas

Acontece que a assembleia delibera fora de sua competência. Por exemplo, isso acontece nos casos em que a resolução tomada diz respeito a uma propriedade não condominial ou, porque é contrária à lei ou, porque limita os direitos de mesmo um dos condomínios ao gozo de propriedade privada.

Um exemplo comum desse tipo de resolução é quando a assembleia decide alocar uma despesa não utilizando as milésimas tabelas, mas um critério alheio ao regulamento do condomínio, por exemplo, dividindo a despesa em partes iguais.

Esta resolução é nula, portanto, pode ser contestada por qualquer pessoa sem prescrição . Um administrador deve saber quando uma resolução é anulada e não deve executá-la. O administrador que executar uma resolução nula e causar dano ao condomínio pode ser demandado por danos perante a Justiça.

Quando o administrador pode processar e para quem?

O administrador é o representante legal do condomínio , a ele é endereçado os documentos oficiais dos casos passivos e ativos. Ele é obrigado a relatar isso na assembleia de acionistas e ao apresentar as demonstrações financeiras. Normalmente o administrador não pode acionar de forma independente em nome do condomínio sem a autorização da assembleia.

O único caso em que o administrador tem a incumbência de ajuizar ação contra os condomínios sem autorização da assembleia é aquele em que é necessário proceder contra os condomínios em mora. O prazo máximo de atuação do administrador é de seis meses a contar do encerramento da gestão. Não há prazo mínimo, porém é prática comum a administradora solicitar o pagamento duas vezes antes de repassar os cartões ao departamento jurídico. O regulamento do condomínio único pode elaborar regras diferentes sobre isso e, eventualmente, estabelecer juros de mora para as ações não pagam pelos condomínios

Para causas relativas às partes comuns, o administrador deve tomar todas as medidas urgentes necessárias para não prejudicar o andamento do processo e convocar uma assembleia extraordinária para denunciá-lo quanto antes e ter autorização do condomínio para nomear advogado para representá-lo

Para aonde vão às habilidades do administrador?

A primeira resposta seria: onde terminam as partes e serviços comuns do edifício. Portanto, uma eventual disputa entre o condomínio do primeiro andar culpado de espalhar migalhas e o infeliz proprietário do jardim do térreo não é da competência do condomínio, pois é cometido o fato entre dois imóveis particulares.

A realidade é mais complexa , pois alguns dos poderes do administrador são estabelecidos pela gestão do condomínio. Um regulamento de condomínio pode pôr em causa o administrador mesmo em contexto alheio aos espaços condominiais, torná-lo árbitro de litígios entre condomínios ou atribuir-lhe tarefas ou responsabilidades superiores às exigidas por lei

Cabe ao administrador interpretar o regulamento à luz dos regulamentos supervenientes, ignorando as partes contrárias à lei e aplicando as restantes.